不動産投資を始める前にその物件を購入するのは安全かどうか、自己資金と借り入れ比率などから投資の効率はどうか検討するにはいくつかの指標を理解しておいたほうが良いでしょう。
このような指標は不動産ファンド等が不動産取得する際に使用されます。 今回はその第１回目の解説です。
V=I/R
V＝バリュー（不動産の価値）
I＝ネット収入（NOI＝経費を引いた収入）
R＝キャップレート
キャップレートとは利回りのことです。
東京でキャップレートは６％ の物件と北海道でキャップレートは１８％の物件があったとします。 東京の物件と地方の物件とどちらが安全でしょうか？
地方だから危険というわけでは有りませんが、利回りが高いけど 空室リスクは高い可能性があります。この場所ならこの利回りくらいかな？と、考えます。いい場所＝利回りは低くなります。
キャップレートは多少低くても長期安定した経営ができる方が結果、空室率も低くなるでしょう。
I／Rよりその不動産の価値を計算していきます。
例えばネット収入（Ｉ）が１０００万円でその場所での キャップレート（Ｒ）が１０％位だとすれば、その物件の価値は１億円となります。
CCR （キャッシュオンキャッシュリターン）物件を購入する際に出資した自己資金に対して、どの程度のネット収入が期待できるのかを表す指標です。
借入によりレバレッジ効果が働きキャッシュ・オン・キャッシュリﾀーンは上昇しますが、借り入れリスクも大きくなります。
GPI （総潜在収入）満室１００％稼働時の総収入です。
経費等は差引きしません。
EGI （実効総収入）空室率の検討した想定収入です。
OPEｘ （運営費）共用部分電気代や管理費・固定資産税などのランニングコストです。
ローン金利と減価償却費は入れません。
NOI （ネット収入）NOI＝EGI－OPEｘネット収入＝実効総収入(ＥＧＩ)－運営費（ＯＰＥｘ） ＮＯＩ＝ローン金利と減価償却費支払い前の実収入です。
ADS （年間返済額）ADS＝年間返済元金＋年間返済金利
年間の総返済金額のことです。
キャッシュフロー（税引き前）キャッシュフロー＝ＮＯＩ（ネット収入）－ＡＤＳ（年間返済額）
ネット収入から年間の総返済額を引いた額が税引き前のキャッシュフローになります。
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